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3月20日
，青岛土地市场完成了一笔备受关注的交易。

青岛昌明置业有限公司以底价9.98亿元将李沧区青银高速东侧的LC0301-03地块，收入囊中 。

这不是一宗普通的新增住宅用地 ，而是带有“再入市”属性
。拿地企业也并非新面孔
，而是由万科 、中海
、越秀、金地 、青岛城投组成的“老联合体 ”。

还是七年前的“原班人马
”，还是那块熟悉的地 。只不过 ，地块用途从商业变成了住宅
，容积率从3.57降到了2.5，总价少了近2亿元 ，楼面价涨了1500元/㎡。

在“建设好房子”的新周期下
，这块地的“重生 ”路径，映射出青岛部分片区发展规划的调整 ，也折射出房企在当下市场环境中，更为审慎
、更趋现实的投资选择
。

置地有声第1406期

原班人马再入局

要读懂这宗地块的成交意义
，需要理清它的“过往
”。

时间拉回2017年8月，万科以37.9亿元的高价 ，竞得李沧区青银高速东侧三块捆绑地块（原编号为4362-01、4362-02 、4364-02）
，总建面超过50万平方米，这便是东李森林公园项目的雏形 。

其中 ，此次成交的LC0301-03地块
，位于青银高速以东
、石牛山路以西、规划六路以北，当时的编号为4362-01 ，定位为纯商业用地
，另外两宗为住宅及综合用地
。

按照当时的规划，整个项目中商业占比接近四成 ，在彼时市场环境下
，被视为打造区域商业标杆的重要布局。

为了运作这个超级项目，万科引入中海 、金地
、越秀及青岛城投 ，共同组建了联合开发体 。项目启动，但推进并不均衡
。

住宅部分（即原4362-02、4364-02地块）率先开发建设
，并形成了今天的住宅社区。而作为纯商业用地的4362-01地块，因种种原因长期未动工 。

直到2025年7月 ，青岛市自然资源和规划局发布该地块控规调整批前公示
，这宗沉寂的地块迎来转机——用地性质由“商业商务用地”正式变更为“二类居住用地 ”
。

容积率从原来的3.57降至2.5，开发强度明显降低 ，同时同步增加教育 、医疗、养老等公共服务设施配置。

2026年2月28日
，青岛市自然资源和规划局发布拍卖公告，这宗地块以LC0301-03的新编号重新挂牌 ，起拍总价9.98亿元
，起拍楼面价9010元/㎡ 。

3月20日，网上拍卖如期举行 ，出让规则为“价高者得
”
，但仅有青岛昌明置业有限公司一组竞买人报名，最终底价成交 ，溢价率为0%
。

从地块本身条件来看，此次调整后的规划指标优越：占地面积44320.7平方米
，规划总建筑面积110801.75平方米，建筑密度不高于20% ，绿地率不低于35%
，容积率不超过2.5。

这不仅具备打造小高层
、中高层产品的良好条件，也为后续定位中端改善市场、打造低密住宅奠定了基础 。

而此次拿地的青岛昌明置业有限公司 ，由万科 、中海
、越秀、金地 、青岛城投五家企业共同组建——这正是2017年拿下该地块前身的“原班人马”。

对于万科联合体而言
，其对地块的情况
、东李板块的市场环境，有近十年的了解——从2017年捆绑拿地 ，到后续住宅部分的开发
，再到商业地块的退地，清楚地块的优势与短板 ，也熟悉区域的客群需求、配套现状
。

释放的信号

LC0301-03地块的成功出让
，不仅是一宗“沉寂地块 ”的盘活，也是东李板块发展的新契机。

众所周知 ，东李板块不仅是李沧区的核心板块，更处于崂山 、市北
、李沧三区交汇的“金三角
”地带 。拥有优越的生态资源
，毗邻青龙山公园、李村河公园，同时周边教育 、医疗
、商业配套正在逐步完善
。

此次五家企业联合开发 ，在“建设好房子”的政策导向下
，有望在规划、设计 、建造及运营各环节实现品质升级，进一步提升东李板块的居住价值和市场竞争力。

但从青岛楼市整体来看 ，这宗地块的成交
，也折射出三个明显的转型信号 。

第一个信号，存量土地盘活或将成为未来土地供应的主流
。

随着青岛核心区新增建设用地的逐步收紧 ，以及自然资源部38号文“存量优先 ”的土地利用导向
，未来青岛经营性用地供应或将出现调整，“商改住”“商住改纯住
”将从局部探索转变为常态化操作。

例如 ，2025年
，李沧区成交的6宗经营性用地中，有3幅为调规后上市的存量地块 ，纯住宅占比达100%，商办类用地零供应
，这一趋势已经比较明显 。让低效闲置土地重新发挥价值，既缓解了商业库存压力 ，也满足了市场的居住需求
。

第二个信号
，房企开发更注重品质提升。此次调规后，地块楼面价上升、容积率下降 ，意味着房企要通过提升产品品质
、优化产品定位
，挖掘项目的价值空间 。

同时，国家明确提出“建设好房子”的政策导向 ，也要求房企聚焦居住品质
，打造更舒适、更宜居 、更贴合居民需求的产品
。

第三个信号，市场回归理性 ，“稳 ”成为核心基调。从底价成交
、仅有一组竞买人报名的情况来看
，当前青岛土地市场已告别过去的“竞价热潮
”，房企拿地更加谨慎、理性 ，不再盲目追高溢价 。

这种理性，不仅体现在土地市场
，也体现在新房市场——未来，青岛楼市将聚焦产品力 ，改善型住房将成为市场的核心需求
，而核心板块 、优质地块的价值，也将进一步凸显。